کد خبر: 68732

مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن، وام جدید ۳۵ میلیونی خرید مسکن را در کلان شهرها ناکافی دانست و گفت: گام های بعدی بانک مرکزی برای پوشش مناسب قدرت خرید لازم است.

به گزارش افکارنیوز، علی چگینی با اشاره به اینکه نبود وام موثر خرید در سال های اخیر به افزایش اجاره نشینی و تعداد خانه های خالی دامن زد، افزود: در حال حاضر تعداد واحدهای مسکونی در کشور از حجم خانوارها بیشتر شده و در این شرایط وزنه سیاست تحریک تقاضا باید سنگین تر شود؛ طوری که برای تامین ۳۰ درصد قدرت خرید مسکن به بالای ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات نیاز است. دفتر اقتصاد مسکن با اعلام جدیدترین وضعیت بازار از کاهش جزئی قیمت مسکن در آذر خبر داد.

تحلیل مدیرکل دفتر اقتصادمسکن از آثار افزایش وام خرید
وقت تحریک تقاضای مسکن


علی چگینی: اصول اقتصاد می گوید با سبقت تعداد آپارتمان ها از حجم خانوار، وزن سیاست های سمت تقاضا باید سنگین شود
تبعات نبود وام موثر خرید در سال های اخیر را می توان در افزایش اجاره نشینی و خانه های خالی مشاهده کرد بازار نیازمند گام های بعدی بانک مرکزی

دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی با مطالعه تحلیلی نسبت به سطح نیاز بازار مسکن به وام خرید و همچنین آثار اقتصادی محرومیت یا دسترسی خریداران به این نوع تسهیلات بانکی اعلام کرد: وام جدید ۳۵میلیون تومانی آماده پرداخت توسط بانک مسکن، لازم اما ناکافی ارزیابی می شود و بانک مرکزی باید سریع تر گام های بعدی را در جهت توانمندسازی قدرت متقاضیان مسکن به خصوص ساکنان کلان شهرها بردارد.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با تشریح جزئیات این مطالعه و تاکید بر ضرورت شتاب سیستم بانکی در ساختارسازی بازارهای پولی و رهنی مرتبط با بازار مسکن، گفت: مطابق اصول اقتصادی، رونق در بازار مسکن از طریق به کارگیری دو دسته سیاست شامل تحریک طرف عرضه یا تحریک طرف تقاضا یا استفاده توام از آنها می تواند، اتفاق بیفتد که با شرایط موجود بازار، سیاست تحریک تقاضا باید در اولویت باشد.

علی چگینی افزود: مطابق سرشماری نفوس ومسکن سال۹۰، در مقابل ۲۱ میلیون و ۶۰۰ هزار واحدمسکونی در کشور، ۲۱ میلیون و۱۸۵ هزار خانوار وجود دارد که نشان می دهد، تعداد واحدها از تعداد خانوارها سبقت گرفته و نرخ تراکم خانوار در واحدمسکونی متوازن شده است، در چنین شرایطی اغلب صاحبنظران اقتصادی بر سنگین شدن وزن سیاست تحریک طرف تقاضا تاکید دارند.

مدیرکل برنامه ریزی و اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه برای تحریک تقاضا باید سهم وام خرید از قیمت مسکن افزایش پیدا کند، گفت: قدرت خرید وام مسکن بانک مسکن از ۳۱مترمربع درسال۸۳ به ۵مترمربع در نیمه اول سال۹۲ تقلیل پیدا کرده که با سقف جدید و تصویب وام ۳۵میلیونی، این سهم به ۱۲ تا ۲۰درصد می رسد، در حالی که برای بازسازی قدرت وام خرید در حد همان سهم ۳۰درصدی سال۸۳، امروز باید لااقل ۱۲۰ میلیون تسهیلات بانکی به خریداران پرداخت شود.

چگینی افزود: باید بین وام مسکن مهر و وام خرید مسکن تمییز قائل شد. وام مسکن مهر از طریق پول پرقدرت و خط اعتباری بانک مرکزی تامین و به بازار تزریق می شد، اما منابع وام خرید از داخل بازار و پول در گردش و موجودی افراد - نقدینگی- تامین می شود و این وام آثار تورمی به همراه ندارد.

علی چگینی با تشریح مطالعه ای که دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی انجام داده، ضمن یادآوری مباحث انحرافی سال های اخیر در ارتباط سازی بین پرداخت وام خرید و افزایش قیمت مسکن، اعلام کرد: در سال هایی که جامعه تقاضا در بازار مسکن از دسترسی به وام خرید محروم شده بود و این تسهیلات متناسب با تورم افزایش پیدا نکرد، قیمت مسکن ۵۷۰درصد رشد کرد و تبعات عدم استفاده از این ابزار بانکی عملا در افزایش اجاره نشینی و تعداد خانه های خالی بروز کرد، چون قدرت خرید وجود نداشت.

متن تحلیل اقتصادی دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی به شرح زیر است:

۱- براساس قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، کمک به تامین مسکن آحاد جامعه از وظایف حاکمیت بوده و وزارت راه و شهرسازی به عنوان نهاد سیاست گذار در این حوزه به شمار می رود. از سوی دیگر، یکی از مبانی حقوق شهروندی، کاهش دغدغه آحاد جامعه جهت تامین مسکن است؛ براین اساس در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، سهم بالایی از قیمت مسکن از محل وام مسکن (در برخی از کشورها، ۱۰۰ درصد قیمت مسکن) تامین شده و خرید مسکن، عملا از محل درآمدهای آتی و نه پس انداز گذشته خانوار صورت می پذیرد. (خانوار با پول نقد، اقدام به ساخت یا خرید مسکن نمی کند. ) در همین راستا بازارهای رهنی نیز کمک شایانی به تامین مالی مسکن می کند؛ براین اساس انتظار می رود بانک مرکزی به عنوان نهاد سیاست گذار در این حوزه، ساختار سازی و توسعه بازارهای پولی و رهنی را سرعت بخشد (بستر قانونی این موضوع نیز در ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن فراهم می باشد) .

۲- بازار مسکن همانند هر بازار دیگری از دو بخش عرضه و تقاضا تشکیل شده است؛ بر اساس اصول اقتصاد، تحریک تولید می تواند توسط سیاست های سمت عرضه، تقاضا یا هردو (متوازن) صورت پذیرد. بسیاری از صاحبنظران اقتصاد مسکن بر این باورند که با کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی باید وزن سیاست های سمت تقاضا افزایش یابد؛ براین اساس و با عنایت به نتایج رسمی سرشماری سال های گذشته، انتظار می رود سهم وام خرید مسکن از قیمت مسکن افزایش یابد؛ این در حالی است که به رغم کاهش پیوسته شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی (که مبین رشد بیشتر تولید مسکن از خانوارهای کشور است) ، سیاست های سمت تقاضا کمرنگ شده و سهم وام خرید از قیمت مسکن کاهشی بوده است؛ به طوری که براساس جدول ذیل، قدرت خرید وام مسکن در تهران که در سال ۸۳ حدود ۳۱ متر مربع مسکن بود، هم اکنون (پس از ۹ سال) به عدد ۵ مترمربع کاهش یافته و درصورت ادامه این روند در ۹ سال آتی، قدرت وام مسکن، کفاف خرید تنها یک متر مربع مسکن در تهران را خواهد داشت!

حتی اگر ثبات در سهم وام خرید از قیمت مسکن، مدنظر قرار گیرد، باید در سال جاری، وام خرید مسکن (در مقایسه با وام ۱۸ میلیونی سال ۸۳) به حدود ۱۲۰ میلیون تومان افزایش یابد. براین اساس، مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش وام به ۳۵ میلیون تومان، لازم، ولی غیرکافی ارزیابی می شود به طوری که نسبت این تسهیلات به قیمت متوسط یک آپارتمان در تهران و سایر کلان شهرها حدود ۱۲ الی ۲۰ درصد و در شهرهای متوسط حدود ۳۰ درصد است. لذا انتظار می رود در گام های بعدی، با افزایش وام، شاهد تاثیرگذاری بیشتر آن بر قدرت خرید متقاضیان مسکن، خصوصا در کلان شهرها باشیم.

۳- بازار مسکن در کوتاه مدت از عوامل متنوع درون و برون بخشی متاثر می شود؛ در صورتی که برخی تحلیل های تک بعدی، علت افزایش قیمت مسکن را محدود به وام خرید مسکن معرفی می کنند و با اعمال نگاه صفر و یک، هرگونه افزایش در این وام، را زیر سوال می برند. این مساله علاوه بر از بین بردن اصلی ترین کارکرد نظام تامین مالی، تبعات دیگری همچون افزایش اجاره نشینی و افزایش خانه های خالی را به همراه داشته است. ضمن اینکه بر اساس مبانی نظری و تجربی، مهم ترین عامل موثر بر قیمت مسکن در بلند مدت، نقدینگی و تورم بوده و قیمت مسکن همسو با تورم رشد می کند. به عبارت دیگر حتی درصورت نبود وام خرید مسکن، این بازار ناچار از افزایش قیمت اسمی به منظور بازیافت قیمت واقعی خواهد بود. گواه این مطلب نیز افزایش ۵۷۰ درصدی قیمت مسکن در تهران طی ۹ سال گذشته (۹۲-۸۳) ، به رغم ثبات در میزان وام خرید مسکن است.